秋意浓浓秋意渐浓，中国房地产业也严寒一阵阵。从第三季度逐渐，好几家房地产企业利率风险曝露，连续引起舆论压力，房地产销售及土地交易极速减温，销售市场一边相对高度当心着潜在性风险性，一边在顾虑中探索方位。

　　“重视基本常识，重归常态化，疼痛以后，仍还有机会。”万科地产股东会现任主席郁亮将其对行业的观点浓缩为这16个字。10月22日，证券日报·e公司新闻记者上海市区开办的万科地产业务流程座谈会上认识到，郁亮主要表现出辉煌时代的思考，也直言环境破坏中的难熬，与此同时展露出对“下一个春季”的希望。

　　重归常态化随着着疼痛

　　经历了很多年的快速發展后，房地产业行业问世了多家千亿元级经营规模的头顶部房地产企业，与此同时也累积下高杠杆，高债务的安全隐患。郁亮觉得，重视基本常识就需要见到过犹不及，“大家行业以往几十年的金子发展趋势并不是常态化。”

　　业界经常出现响声称房地产业行业以前为国家作出了卓越贡献。郁亮对于此事并不否定，他表明，中国平均住房面积从中国改革前期的不上4平米，提高到现在的40平方米，这也是非常大的发展，也在较大水平上助推处理生活难题，改进了人们的生活标准。

　　但是，辉煌时代的快速发展趋势也提供了一些难题。“对人民群众而言，年青人购房压力太大，没买房子的人发生了焦虑情绪和工作压力；对城市来讲，房子价格飙涨让愈来愈多的人无法在城市立足于，必然危害城市的发展趋势；再例如，按揭贷款占比扩大很有可能提升群众的负债风险性，房地产业行业也许占有了太多的财务資源，以致于沒有充分的财务資源看向高新科技，加工制造业，中小企业等。”郁亮表明。

　　2016年底的中间经济发展工作会第一次明确提出“房住不炒”，自此便变成行业高频词汇。郁亮觉得，从那以后，行业逐渐重归常态化——重归到民生工程行业，“说白了民生工程行业，便是和普通百姓密切相关的行业，与纯产品，纯社会化的行业不一样。”

　　重归全过程必定随着着疼痛，郁亮数次提及的一个词是“缩表”。比如，从2019第三季度逐渐，金融业行业就在逐渐降低金融业資源在房地产业行业的支出占有率；对房地产商来讲，“缩表”的同时体现是降债务，降杠杆，去金融业化。

　　行业有关行为主体产生链式反应。郁亮称，去杠杆化会造成 财产端产生变化，项目投资，动工降低，再累加早期高价位拿地的状况，造成行业短期内销售业绩受到损伤变成必定。冲击性下，房价下跌使买房者遭受危害，房地产企业销售业绩下降使投资人受影响，拿地降低使期待卖地的政府部门遭受危害。

　　在郁亮来看，房地产业依次经历了土地资源收益和金融业收益2个阶段，前面一种代表着金融市场点评房地产开发商以土储为指标值，后面一种则是以PE公司估值的逻辑性。“大家必须思索，以往房地产行业所突出成绩中，有多少是人们为顾客给予好商品，好服务项目产生的，有多少是经济杠杆产生的。去杠杆化造成的收益消散，就是今日返回常态化要经验的疼痛之一。缩表的全过程便是把金融业收益从房地产业行业中除掉，好似颈部减肥瘦身，是一个十分痛楚，难熬的全过程。”郁亮称。

　　针对倍受销售市场关心的广州恒大窘境，郁亮表明：“行业冬天到了，大家都冷，最先要自身处理自身越冬难题，抢救先要确保自身的安全性。大家会积极主动想尽办法，在能力批准的情形下想要做一些对行业有益的事儿，假如给大家一些主要的机遇，大家会在社会化标准之下来考虑。”

　　“天地沒有做完的买卖”

　　曾在行业昂贵时高呼的“生存下去”意味着了万科集团的慎重设计风格，此外，也有一句话常被提到：“天地沒有做完的买卖”。

　　环顾起来，“缩表”也曾在各行业和世界各国产生，郁亮将他们看作一种工作经验参考。他例举称，家用电器行业曾因下基层优惠政策退坡而滑掉，但一大批家电业倒地的与此同时，也是有美丽的，格力空调，美的等知名企业脱引而出，比如美丽的也经历了砍商品，关产业园区，裁职工的“缩表”，但根据转型发展网上，知名品牌产品研发等得到再生。运动服装行业也是相近，后面奥运会阶段历经潮水退去，但也出現了安踏那样的国潮品牌。

　　郁亮还以日本房地产为例子，上世纪九十年代的大崩溃造成行业委缩，直至最近才修复到20年前的水准。但在这个环节中也有杰出的公司，比如金刚级房屋建筑工程持续十余年入役世界五百强，从原来的开发设计主营业务发展趋势到现今的租用公寓楼，货运物流，代建制等服务都遥遥领先。

　　“只需做的好，依然还有机会。”郁亮觉得中国房产的状况比日本国好些，城市和顾客的要求中仍具有许多机遇，“城市发展趋势之前只要生产制造，如今生产制造，日常生活，绿色生态更为结合，对工程项目开发设计的需求也更为综合性；普通百姓的要求也规定物业管理更为细致，保证高新科技，环境保护和人的追求互相配对。”

　　在万科地产的非开发设计业务流程中，主营业务物业管理服务的天地万物云是主要版块。座谈会上，天地万物云CEO朱保全明确提出了各项目根线的发展规划，在其中住房物业管理行业会操纵增长速度，保证 业务质量；商业服务物业管理行业的天地万物梁行要充分发挥合资企业收益，维持在40%-60%的增长速度；潜心城市物业管理的天地万物云城要有信心制成做大，维持不少于60%的提高。

　　截止到上半年度，万科地产净负债率为20.2%，账上也有流动资产1952.2亿人民币。针对该笔钱将怎么使用，郁亮表明：“假如把钱都分到公司股东也是一个非常好的计划方案，但如今行业有机会，因此大家会把钱用出来，万科地产也在找寻方位。”

　　现阶段来看，开发设计业务流程以外的物业管理，货运物流等版块增势明显，但规模仍不够。谈起这种非房业务流程行业市场的空间到底有多大时，郁亮坦言：“如今想寻找一个与辉煌时代开发设计业务流程规模非常的买卖是不容易的，挣大钱，快速赚钱，赚短钱早已难以实现了，只有赚一点钱，赚慢钱，赚长钱。”

　　“与其说花费时间预测分析‘底端’，期待‘反跳’。比不上把时间花在打磨抛光能力上，以迎来下一个春季。”郁亮表明。

（文章内容来源于：券商中国）