1 月百强房企销售与新增货值降幅均扩大，央国企新增货值占比提升。2022 年1 月百强房企实现全口径销售金额约5849 亿元，较去年同期下降40.7%，降幅较2021 年12 月有所扩大4.7 个百分点；各梯队房企销售门槛下降明显，TOP3 房企降幅最大。1 月新增土地货值金额TOP100 房企新增土地货值共2756 亿元，较上年同期同比-56.1%，相比2021 年12 月下降31.9 个百分点，降幅进一步扩大。其中，1 月央企、地方国企、民企新增货值占比分别为13.0%/ 34.1% / 52.9%，分别较2021 年全年-9.0pct / +8.0pct / +1.0pct.市场自发回暖仍有待时日，预计2 月的销售将继续处于下降通道。

　　1 月重点城市新房市场和二手房市场成交面积同比均出现较大幅度下降，降幅较上月有所增加。1 月一手房总体成交面积同比下降61.8%，降幅较上月增加32.8 个百分点。其中，一线(4 城)、二线(17 城)、三线(30 城)1 月成交面积同比增速分别为-55.8% /-56.9% / -70.8%，分别较上月-33.1pct / -34.9pct / -28.8pct。

　　二手房方面，我们所跟踪的13 个城市成交面积同比下降62.3%，降幅较上月增加19.6 个百分点。

　　1 月房企融资规模环比下行，融资成本下行。(1)港股再融资规模上升，由上月的58.1 亿元上升至66.2 亿元。(2)境内债融资规模环比下降12.0%至493.8 亿元，海外债融资规模环比上升200.2%至145.4 亿元。(3)融资成本下行。1 月房企境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持债券的发行利率分别为3.7%、3.1%、3.3%、4.1%、3.5%，海外债发行利率为6.6%，整体利率环比下行。(4)信托融资规模环比下行。当月房地产信托产品成立数量157 个，募集资金108.9 亿元，环比下降60.2%。(5)评级调降潮延续，共有18 家主流房企信用评级或展望被调降26 次。

　　我们重申2022Q1 是地产和物管板块最佳配置窗口的观点，行情表现上将出现明显的公司Alpha 重于行业Beta 的情况，部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高信用或商业运营能力突出的房企，多元化转型卓有成效的房企也值得关注。开发商推荐A股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、广宇发展、万业企业；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团。物业管理推荐包括A 股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。

　　代建标的推荐绿城管理控股。

　　风险提示：行业销售下行超预期；行业融资修复不急预期。

（文章来源：中信建投证券）