一句话，这轮博弈，开发商赢了。

PART1

昨天南京挂出了姗姗来迟的53块集中出让的双限地，房价稳步上涨，但地价降了，而且是大降！

在最新的地块出让信息中，除去笼统直接的地价最高溢价率，由此前的30%下调至15%，还有个不被注意的细节就是，

按照最理想状态，第二批次所有地块都能触顶，以楼面地价的最高限价与前期板块内项目的地价相比，各个板块的地价，基本上都降了！

从这个对比图可以很清晰的看出各个板块地价和房价变化情况：

房价—除去极个别板块由于地理位置和容积率等原因，毛坯房限价有所下调之外，其他要么和前期齐平，要么一片猛涨；

地价—除去已经许久没有新项目的宁南板块以及个别板块外，其他几乎全部负增长！

而且我们统计发现，除高淳溧水之外，全南京有8个板块地价是负增长！最高降价幅度高达7622元/㎡！而且如果这些地块没有拍到最高限价，是以底价或者低溢价就拿下的话，那么降幅将会更大！

PART2

降地价板块：

在这张表格中可以看到，南部新城以地价负增长7622元/㎡高居榜首。

这个板块在第一轮集中土拍中一口气供应了5幅双限地，都在七桥瓮周边，地价基本都在3.46-3.71万元/㎡，毛坯房限价不是4.5万元/㎡就是无限靠近4.5万，如果不算精装，这其中给到开发商的盈利空间在一万左右，但这没有阻挡住开发商的的激情，地块都是秒触顶最后拼运气拿地。

就在大家以为第二批次南部新城还会持续猛冲的时候，挂地信息来了。

两相对比地价至少降了七千多！G73地价不到3万，G74地价更不到1.5万！就算是带商业，容积率变高，地价下降已是不争的事实。

以南部新城的热度，政府其实完全不用担心土地会底价成交或者流拍，但南部新城依旧选择了降地价，并且毛坯房限价和第一批次基本持平，让开发商利润空间大了一倍！

南部新城要做品质的决心，看来是真的很强烈。今年5月26日举办的集中出让项目服务对接会，真不是白开的：

其次是紫东麒麟，这次出让的地块G92的商住地，毛坯房价只有2.08万，远远低于麒麟科创园2020年出让，亚东G51和高科G87的2.6万，我们找了下位置，G92不在麒麟科创园的核心位置上，而是在老麒麟镇上。

G92地块位置（来源于水印）

只有麒麟科创园的紫麒府距离它较近，问题是，紫麒府不仅是2017年的现房销售项目，地价更是高达17887元/㎡，而G92地块的商住地，才一万出头。

对比属实有点惨烈，不过南部新城和麒麟这几块地，都是商住和住宅对比，给到真诚意大步让利的，还是仙林。

5月份仙林难得出了一块纯宅地G43，最终溢价30%，被新城以地价26512元/㎡拿下，现在时隔3个月，再拿出的地块，毛坯房价微涨了200块，可地价却实实在在削减了四千多！

前期出让的G43地块，本身房价较周边项目就已经高出5300多元，现在房价微涨地价猛降，很有可能，仙林会成为这一轮“定品质”作业完成最好的优秀学生！

因为一直以来，市场定律都是市场越热，开发商在品质上懈怠的可能性就越大，市场越冷，开发商反而愿意在质量上花功夫。

仙林一直以来除去倒挂盘，一直以来的热度都是维持基本盘，不像热门板块那么火，也不似冷门板块那么冰冷，现在政府又让利四千多，那么很有可能仙林会成为这一轮的品质之星！

除此之外，城南铁心桥、紫东汇通路和城南中央科创生活区的最高楼面限价，较前期也有明显下调，基本超过了两千。

下调超过一千的板块则有五桥、城北幕府创新区、上秦淮、紫东汤山、六合龙袍以及燕子矶。

其中比较特殊的是，五桥、幕府创新区等，前期都没有诞生过双限地，能用来做对比的都是前期地块，最早可以追溯到2018年，但三年过去，地价不涨反跌了：

五桥板块最近一次地块出让是在2018年，即在售的世茂璀璨江山，地价19824元/㎡，现在五桥G105地块，地价最高限18388元，这中间不仅仅是三年的光阴，还有一千多的地价：

同样的光景也出现在了城北幕府创新区。

这个板块今年才开始发力，坊间叫法是鼓北，上一次卖地还是2019年葛洲坝拿下，现在在售的鼓悦蘭园，地价26393元/㎡，现在带装修卖4.2万元/㎡。

也就是说，鼓北已经两年没卖地了，两年后的今天，这里地价最高限制在25209元/㎡，两年时间，地价没涨反而“跌”了一千多！

至于上秦淮、汤山、龙袍和燕子矶，地价价差也在一千之上，这些板块和上面不一样，此前已经诞生过双限地：

上秦淮：

燕子矶：

龙袍：

下调幅度一千以下的则有方山大学城、兴智科创新城、江宁禄口、江北核国际健康城板块。

除此之外，剩余的7个板块地价则有些微上扬。

涨地价板块：

其中以浦口桥林为首，其次是河西江心洲、江北核CBD、青奥、紫东紫霞山等板块，涨幅较为明显，主要在两千上下徘徊。

六合龙池则用的是商住混地块与商住混地块相对比，涨幅也相当明显。

不过都能看得出来，与前期涨幅相比，这些地块的涨幅其实不多，依旧在情理之中。

而且这一轮的房价涨幅，丝毫不逊于前一批次。

PART3

房价（毛坯）涨了。

上一批次集中出让地块，涨幅超过一千分别为：

仙林涨5300元/㎡

中央科创生活区涨4100元/㎡

江北核研创园涨3850元/㎡

核心区国际健康城涨3000元/㎡

紫东汇通路涨1000元/㎡

但这一轮，除去上秦淮因为容积率升高价格低了之外，其他地块较前期房价涨幅，不是持平就是暴涨：

江北核·CBD涨6000元/㎡

浦口桥林涨4500元/㎡

江北核国际健康城涨4245元/㎡

城北幕府创新区涨2800元/㎡

江心洲涨2067元/㎡

紫东栖霞山涨1500元/㎡

江宁禄口涨1000元/㎡

数据亮完，其实也能看得出这一次政府的用意了，这么大的利润空间给到开发商，想让开发商干嘛？

稳住开发商是第一步。

在此之前，全国多座城市突然摁停土地出让键，就连深圳、上海这一类的一线城市都没能幸免，有人在微博上以深圳22块地“退市”为例，透露了原因：多块地0申报，且开发商热情不高！

截图来源微博

背后的原因大家也都知道，三道红线以来，一些资产负债率大的房企本就已经被排除在拿地的范围之外，加上监管新规给房企加了道辅助红线，直接要求重点房企买地金额不得超过年总销售额的40%。

即使是资金雄厚的房企，对着愈加“负重”的拿地要求也犯了难：集中出让+限地价限房价+竞品质（部分城市连精装都开始限价），让利润直接见底。

有人总结“拿不到地，无非是规模上不去，拿地亏损，可能直接是倒闭！”更有已经抢到地的开发商，不要5000万的保证金也要退地。

开发商的这一退缩，上面就得想应对措施了，只打压开发商矫枉过正，新的政策也就随之而来了，这其中，降低溢价率是多座城市的标配。

提升品质则是第二步。

不过这一步在南京，其实应该是重中之重。

杭州今天也发布了第二批集中出让地块公告，31宗地块的竞拍规则也做了相应调整，基本和南京大同小异。

其中最大的区别，

一个是上限溢价率：

南京全城，乃至都市圈的高淳溧水六合，全部由此前的30%下调至15%。

杭州则分为一般地块和“竞品质”试点地块，一般地块的溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

一个是土地竞价规则：南京早在2020年8月份就已经由此前的竞自持改为摇号，杭州是现在调整。

最后一个就是地价改变，杭州这一轮，有且仅有3宗地块调低了起拍价，而31块地中，又只有10块地是竞品质地块，也就是说，这一轮杭州还是给自己留了后手。

写在最后：

一直以来，杭州住宅的品质都被称作是典范，南京则是那个被摁在地上摩擦的对象，甚至于杭州房企来南京，都认为是下“凡”帮忙了。

一些杭州房企更是打出口号要打造“杭州御用”的“南京首例”的惊艳产品：

别人的棕榈树拿过来，在南京就是史诗级福利，别人的玻璃幕墙、别人的线条外观拿过来，在南京就是天神级别，虽然这其中有相当大的夸张成分在，但所谓的杭州品质之所以能唬住一众南京人，归根究底，还是这之间确实有差距。

现在南京发动全城给品质让路！连都市圈板块都没有放过，付出的“代价”，是近百亿的真金白银。

这是南京给到的诚意。

南京人对于政府的让利可能感觉不那么明显，对于有上涨的房价则直接表示，品质有了，会毫不犹豫的买单：

南京被嘲这么多年了，开发商们，是时候拿出你们的诚意了，给南京看看，你不是只有塑钢窗、也不是只有劣质涂料、更不是只有会裂缝的地下停车场！

开发商们，请给南京留一份品质，也给南京留一份希望！

你也得知道，南京人，不是能随便糊弄的大萝卜！再不作为，请圆滚滚的滚出南京！