在北京土拍的千亿大战中，除了黑马卓越外，久未在京拿地的中冶，表现格外亮眼。

除去其早期房山、大兴的项目外，近几年的中冶给北京买房者留下的印象，多是远在兴隆县（环京）的红石郡、十里春风镇。

5月10日、11日，中冶耗资85.3亿，向大家喊出了“好久不见”——分别以22.8亿（配建10000平公租房）及62.5亿（配建1000平公租房）竞得朝阳东坝与大兴H组团两宗住宅用地，收获颇丰。

朝阳东坝及大兴H组团地块成交结果

而在两宗地的成交信息中，除了中冶置业，还出现了另一个名字——宁波雨航企业管理合伙企业（有限合伙）。

企查查显示，宁波雨航企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2021年4月22日，注册成本50亿元，由宁波梅山保税港区昆吾航投资管理合伙企业（有限合伙）和中航信托股份有限公司合资成立，其中中航信托持股出资占比99.98%，也就是说，中冶此次拿地背后，是中航信托这个“金主”在支持。

不错，央企也“借钱买粮”。这背后，或许是“家大业大”带来的尴尬。

01

营收增长背后隐忧

中国中冶发布2020年年报，其房地产业务营收241.1亿，同比增长20.8%，但毛利率持续下滑，由2019年的25.95%下降至20.66%。

年报数据显示，2020年中冶房地产开发业务营业收入241.1亿，经历2018、2019年连续下跌后终于出现正增长。

从近5年走势来看，在2017年达到249.1亿后，2018年下滑8.2%至228.7亿，2019年继续下滑12.72%至199.6亿。

虽然房地产营收出现反弹，但有个事实摆在眼前——集团占比下滑趋势未改。2016年房地产营收占集团总额达到10.2%，2017年为10%，2018、2019、2020年分别为7.7%、5.73%、5.92%。

占比持续下降是否意味着房地产会被边缘化？早在2015年，就有媒体报道称地产、基建等非优势业务在中冶集团内部将面临较大幅度的战线收缩，为集中发展优势主业让路。

2020年年报中提及，中国中冶形成以工程承包、房地产开发、装备制造、资源开发四大板块为“梁”，以冶金工程、高端房建、中高端地产、交通市政基础设施、矿山建设与矿产开发、核心技术装备与中冶钢构、环境工程与新能源、特色主题工程为“柱”的“四梁八柱”关联互补、协同效应显著的综合性业务格局。

02

毛利率之困

众所周知，中高端地产追求的高利润，这也是该类型企业发展的动力。但细看中冶近5年的年报数据，可以发现毛利率整体处于下降态势。

2016年其房地产业务毛利率27.24%，2017年下降至24.83%，2018年出现反弹，毛利率达到28.48%，但随后两年继续下跌，2019年25.95%，2020年更是下滑至20.66%。

这或许能从企业项目布局中寻找答案。报告期内，中冶开发的重点房地产项目有6个，其中4个位于河北、1个位于珠海、1个位于青岛，均非核心一线城市。

此外，有观点认为，目前大环境也对房企毛利率造成压制。地价向上+销售限价双重压制下，毛利率继续向下是大概率事件，这也是整个行业面临的困境。

只不过对于有些企业来说，是机遇与挑战并存。有些，则是百上加斤。

03

口碑“坍塌”之扰

比起的隐忧，中冶在市场层面的口碑坍塌，才是更应该警惕的问题。

去年年初，位于承德兴隆的中冶兴隆红石郡交付，因精装房墙壁空鼓、质量差等问题多次被曝光，随后又被曝出无竣工验收备案违规交房，被当地住建委叫停交付，责令整改。

而中冶在兴隆开发的另一个项目——中冶·长城十里春风镇，也被曝出环评受理前已开工。据知情人士透露，中冶·长城十里春风镇原本计划引入ClubMed酒店，并代运营业主民宿房源，但目前代运营服务已经确认无法落地，也就是说，计划买入中冶·长城十里春风镇自住+投资的买房人，投资收益会大打折扣。

此外，中冶在天津、南京、重庆等地的多个项目，也因交付质量问题而被网友诟病。

年报显示，2020年中冶集团总营收为4001.15亿元，房地产的241.1亿元营收，占比不过5.92%，房地产并非中冶集团的主营业主。

而北京市场，交给这位“非主业”选手的考题则包含了：产品新而优、营销准而快，以及物业等服务的全面到位。

北京土拍激情48小时里的赢家，其实刚刚站在了真正赛道的起点上。

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